1、城市功能活动和城市地域功能区
城市功能活动即城市中的各种经济活动，如工业生产、商业贸易，居住休闲、文化教育、行政管理等等；而城市地域功能区则是指这些功能活动之间发生空间竞争而导致同类活动在空间上高度聚集而形成的区域，如工业区、商业区、居住区、文化区、行政区等。
2、城市土地利用类型与城市功能分区
城市土地利用类型是指对城市土地资源不同的开发利用方式，如商业用地、工业用地、政府机关用地、住宅用地、休憩用地、绿化用地、交通用地及其他公共事业用地、农业用地和水面等。
城市土地利用类型的区位是有差异的，差异愈大，各种用地之间分化趋向就愈明显，这种倾向叫功能的分化。由于这种功能分化，城市某一地区只有某一种主要的功能，也即形成了功能区。
3、中心商务区(CBD)的构成
城市的中心商务区可包括5个功能特征显著的亚区，它们是：
(1)商业亚区：为零售业中心，集中分布着大小商业铺面，还包括旅馆、饭店、餐厅和酒吧。
(2)金融亚区：为各种金融信贷机构集中地。
(3)办公亚区：为政府机关、各种公司和事务所的集中地。
(4)文娱亚区：为博物馆、展览馆、图书馆、书店、剧场、戏院、电影院、夜总会和各种俱乐部的集中区。
(5)旅游亚区：由于CBD拥有城市发展历史上的最古老的建筑，因此也是风情旅游和会议旅游的中心。
此外，随着第三产业的发展，信息产业和服务产业也将成为CBD的一个亚区。
4、城市土地利用类型
在西方，城市土地利用一般可划分为以下7种，我国城市土地利用类型也与其基本一致。城市用地的区位存在明显差异，差异愈大，各种用地之间的分化就愈强，这种分化倾向叫做功能分化。城市用地的功能分化形成了城市功能分区。
(1)商业用地：按性质又可分为零售商业、批发商业和专业性服务业。零售商业都位于交通最方便、行人众多或主要交汇点上。专业性服务业需要交通方便、商业活动频繁、但不一定接近行人众多的地区。批发业的顾客为零售商，需要较大空间来储存货物、占地颇多，其付租能力又不如前两者，可位于非市中心区。
(2)工业用地：可分为小型工场和大型工业。后者往往占地面积大，所以很难在租金或土地使用费昂贵的土地上立足，其区位一般受用地的适用性、运输量与环境保护等因素所决定。小型工厂生存的条件是劳动力和市场。仓库用地与工业用地类似，其区位也要视其储存货物的档次及用地要求而定。
(3)政府机关用地：政府往往是土地的支配者，在法律上它可以强行收购和征用所需要的土地，一般不考虑租金问题，而交通方便及邻近其服务对象是其主要的区位因素。
(4)住宅用地：几乎每一个城市超过一半的土地都是作为住宅用地，由于市民必须量入而出，租金的支出不能过于庞大，而交通费支出受到一定的限制，其居住地点往往是综合考虑生活费用、居住面积、租金和交通费，假设前两者不变，便只能以交通费迁就其租金。同样的居住面积，在一般的情况下，接近市中心，租金高，但可以节省交通费；而远离市中心，则可以少付租金，但要花费较多的交通费；在郊区租用的房屋，居住面积较大，但要付出的交通费用却大得多。
除了市场经济因素影响了个人决定住宅用地区位外，还有许多非市场经济因素也是不可忽略的，如居住区域的邻里关系，住宅是否由工作单位或其他房屋管理机构统一提供等。
(5)休憩用地及绿化用地：随着对城市生活质量和美化环境的重视，作为休憩用地及绿化地带的各种公园、游园等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其区位因素不是付租能力或市场机制，而是通过社会对市民的关心，确定它的存在。
(6)交通用地和其他公用事业用地：没有交通和公用事业用地，城市便不可能发挥其职能。它的性质与商业和住宅用地不同，与休憩用地和绿化地带相似，是公共财富之一。它们又具有生产性质，可自负盈亏或间有盈利，如码头、飞机场和自来水厂等。
(7)农业用地和水面地及绿化地带的各种公园、游园等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其区位因素不是付租能力或市场机制，而是通过社会对市民的关心，确定它的存在。
5、城市化进程和城市功能区的分化
城市化是指人口向城市地区集聚和乡村地区转变为城市地区的过程，包括人口城市化和地域城市化，地域城市化即乡村地区转变为城市地区、乡村文化景观转变为城市文化景观的过程。因此城市化过程必然伴随着农业用地转变为城市用地的过程和城市用地功能的分化。工业活动的空间集聚形成了工业区，商品交换和服务活动的空间集聚形成了商业区，居住活动的空间集聚形成了住宅区。这种功能分化使城市的某一地区只有某一种单一功能，即形成了功能区。
城市化是社会经济发展的必然结果。不同的生产力发展阶段、不同的社会制度和形态、不同的经济发展程度形成不同的城市化特征。现在西方发达国家的许多大城市，由于城市中心地价上涨、交通拥挤、环境恶化以及交通运输的发展和乡村小城镇基础设施的完善，相继出现了逆城市化现象。伴随着逆城市化进程的进行，城市功能区的分化也出现了新的动向，如工业区不断向市区外缘移动，高级住宅区与低级住宅区背向发展、趋向城市外缘布局，城市中心地带形成中心商业区等。
